Há a possibilidade de que o novo sistema em discussão na reforma tributária possa influenciar nos preços dos imóveis?
Há a possibilidade sim de influência nos preços dos imóveis. A experiência internacional mostra que, no momento da implementação de um novo sistema tributário, há um natural aumento dos preços relativos dos insumos, o que pode impactar no custo do imóvel e, por consequência, no preço. Outra questão é quanto aos valores que o comprador deverá pagar. Hoje a tributação sobre consumo nas operações imobiliárias é basicamente composta pela incidência do PIS e da COFINS, que são calculados sobre o preço do imóvel e incluídos no preço da venda. Com a entrada em vigor do IBS/CBS, que agrega cinco tributos (além do PIS e da COFINS, o IPI, o ICMS e o ISSQN), haverá uma incidência maior que será efetivamente suportada pelo comprador. Há dúvidas se essa despesa impactará na sua capacidade de pagamento (inclusive dos valores de entrada) e de financiamento.
Por outro caminho, ainda temos algumas incertezas especialmente no período de transição, quando todo o mercado, inclusive o de fornecimento, estará em ajuste de suas operações ao novo sistema. O produto imobiliário é de maturação longa, desde a sua concepção até a venda da última unidade. São anos. Chegaremos no novo modelo com produtos planejados no antigo. Há uma discussão sobre uma regra de transição, mas que ainda não está clara. Vamos aguardar para entender efetivamente o impacto.
E quanto às demais operações imobiliárias?
Há algumas dúvidas, especialmente sobre o comportamento do mercado de locação. Cálculos indicam que haverá um acréscimo significativo no valor do aluguel imobiliário, mesmo com os redutores que já constam no projeto de lei em discussão no Congresso. Isso porque o recolhimento do IBS/CBS será pelo método da não cumulatividade, que tem um efeito benéfico quando a cadeia de produção ou de serviços é longa mas, no caso da locação, há uma preocupação tendo em vista que a tendência é de apuração de poucos créditos na operação. No caso da construção para locação, iniciada após a entrada em vigor do novo sistema (como nos casos de multifamily, de pool hoteleiro ou de shopping centers), o locador terá um estoque de créditos da construção que poderá aproveitar, mas quem já tem um imóvel para locação já pronto e depreciado poderá ter que repassar o IBS/CBS integralmente ao valor do aluguel. Isso impactará empresas, fundos imobiliários e, também, pessoas físicas, que investem em imóveis para locação como forma de previdência ou complementação de renda, que podem ser consideradas como contribuintes se essas operações forem preponderantes no total de seus ganhos.
Quando as regras começam a valer e como as empresas devem se preparar?
Em 2026 teremos o “ano teste”, com alíquota de IBS/CBS de 1% (0,1% para o IBS e 0,9% para a CBS), compensável com tributos federais, para que o novo modelo seja testado. Nesse ano que saberemos como serão as obrigações acessórias, a nota fiscal eletrônica, como será o processo de pagamento e outros. Em 2027 o novo modelo começa a entrar em vigor, com a cobrança da CBS, extinção do PIS/COFINS, redução das alíquotas do IPI a zero e a cobrança do Imposto Seletivo. Em 2027/2028 o IBS será calculado a alíquota de 0,1% (0,05% para os estados e 0,05% para os municípios), mas com a manutenção da cobrança do ICMS estadual e do ISSQN municipal. De 2029 a 2032 o IBS terá sua alíquota aumentada anualmente de forma gradual e as ICMS e ISS terão as suas reduzidas proporcionalmente até a completa transição em 2033. É possível perceber que teremos dois modelos vigentes de forma simultânea e, certamente, complexa. As empresas desde já devem preparar seus recursos humanos e, especialmente, tecnológicos, para se adaptar ao novo modelo. Para o mercado imobiliário, especialmente, o desafio é gigante, pois haverá uma brusca mudança de cultura: sairemos do modelo cumulativo, especialmente com o RET, aplicado por quase todo o mercado, para um modelo de não cumulatividade em que os controles certamente exigirão maior compliance das empresas.
